[원호경 변호사 法이야기 1] 신탁계약을 둘러싼 공사대금 청구

1. 관리형신탁계약과 공사도급계약

총 공사비용이 수십억 원대 이상인 규모의 건축공사의 경우, 발주자가 그 소유 토지(및 신축건물)을 신탁사에게 위탁하고 신탁법상 보호되는 지위를 바탕으로 은행인 대주단에서 돈을 빌려 건축물을 신축하는 방식이 널리 쓰이고 있다.

발주자 위탁자가 자금 조달에 실패하여 수급인 종합건설회사에 공사대금을 지급하지 못하는 경우, 또는 신축건물이 분양되지 않는 경우에도 수탁자는 관리 중인 수탁 부동산을 처분 정산하여 채권을 회수할 수 있다.

따라서 대주단은 신탁계약을 신뢰하여 자금을 대여하고 발주자는 자금을 조달할 수 있게 된다. 종합건설회사로서는 우선수익권증서에 기재된 2순위 우선수익자 지위에서 수탁 부동산으로부터 채권 회수를 할 수 있으므로 이를 믿고 공사를 진행하게 된다.

2. 도급계약의 ‘승계계약’ 체결

발주자의 신탁계약을 바탕으로 한 공사도급계약은 각 당사자를 보호할 수 있는 최소한의 보호장치가 마련되어 있다.  즉, 돈을 떼일 염려가 상대적으로 낮다. 추가공사 등 공사의 변동이 없고 발주자가 공사대금을 다투지 않는다면 수급인들은 공사대금을 받을 수 있을 것이다.

그런데 공사변경이 있는 등 공사대금의 변경이 생기거나, 발주자가 일방적으로 공사대금을 감액하고자 하는 경우, 또는 예상치 못한 하자가 발생하는 등의 다양한 사유로 수급인들에 대한 공사대금이 제때 지급되지 못하고 분쟁이 발생하는 일이 비일비재하다.

공사대금을 받지 못한 수급인들은 건설산업기본법 및 하도급법 등을 바탕으로 신탁사나 대주단에 공사대금을 직접 지급해 달라고 요청하거나, 공사를 중지하고 직접 회사를 찾아가 항의하는 등 사업이 중단되는 일이 발생한다.

성공적으로 현장을 잘 관리하여 사업목적을 달성할 지위에 있는 신탁사는, 발주자와 수급인 사이를 직접 조율하기 위해 이른바 “승계계약”이라는 것을 체결하여 발주자의 지위를 승계하는 경우가 있다. 즉, 이제부터는 발주자가 아니라 신탁사가 건설회사에 공사대금 등을 직접 지급하는 것이다.

3. ‘승계계약’의 법적 성격

우리 대법원은, 신탁사가 발주자인 도급인의 지위를 승계하는 승계계약의 법적 성질을 이른바 ‘계약인수’ 라고 보고 있다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089 전원합의체 판결 등 참조). 계약인수가 있으면 인수인이 계약당사자로서의 지위를 승계한다. 그리하여 그 계약에서 이미 발생한 채권·채무뿐만 아니라, 장래에 발생할 채권·채무도 이전되며, 계약상의 취소권·해제권도 이전한다. 그리고 양도인은 계약관계에서 벗어나게 된다.

쉽게 말해, 계약인수가 있으면 건설회사는 더 이상 발주자로부터 돈을 받지 않고, 신탁사로부터 받는다. 계약이 인수되면 신탁사는 공사대금의 직접 지급 의무를 지고, 발주자는 채무자의 지위에서 벗어난다. 일반적으로 승계계약에 포함되는 구체적인 조항 내용에 따라 신탁사의 직접 지급 의무는 신탁계약이 종료될 때까지 지속되며 신탁계약이 종료된 이후에는 다시 발주자가 채무자의 지위를 가지게 된다.

4. 하수급업자, 신탁사에도 공사대금 청구 가능

발주자와 신탁사 간에 승계계약이 체결되어 신탁사가 종합건설회사에 대하여 채무자의 지위를 가지게 된 경우, 종합건설회사로부터 공사를 수급한 철골, 부대·토목, 판넬, 설비, 창호 등 하수급인들(전문건설회사)의 지위가 문제된다.

우리 대법원에 따르면, 발주자와 신탁사 간의 승계계약은 하수급인에 대하여는 병존적 채무인수 또는 제3자를 위한 계약에 해당한다(대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다56033 판결 등 참조). 쉽게 설명하면, 하수급인 전문건설회사는 채권자에게 공사대금을 직접 지급 받겠다는 의사를 표시하거나, 실제로 공사대금을 직접 지급받음으로서 신탁사에 대하여 공사대금을 직접 청구할 수 있는 지위를 가지게 된다. 물론 이 경우에도 종전에 종합건설회사에 대하여 가지고 있었던 채권은 그대로 행사할 수 있다.

5. 종합건설회사 및 전문건설회사, 공사대금을 받고 있지 못한 경우 상호 협력하여 대응 필요

계약인수가 있으면 신탁사의 입장에서도 하수급업자인 전문건설회사에 공사대금을 직접 지급할 의무가 있다는 것을 잘 알고 있기 때문에, 하수급업자가 대금을 받지 않았는데도 불구하고 종합건설회사만 채권회수를 하기가 매우 어렵다.

따라서 종합건설회사와 전문건설회사는 상호 협력하여 발주자, 신탁사 및 대주단에 대응하여 모두가 채권회수를 할 수 있도록 노력하여야 한다.

아울러 신탁계약의 목적이 달성되었다고 보아 신탁계약을 해지하거나 종료되었다고 볼 수 있는지에 따라 공사대금지급채무를 누가 지게 되는지가 달라질 수 있으므로, 신탁계약 자체를 해지할 수 있는지에 대한 면밀한 검토도 받아 볼 필요가 있다.

신탁계약을 둘러싼 법률관계의 경우 변호사의 조력을 받아 계약서류를 신속·면밀하게 검토하여 건설회사들이 공동 대응을 하면 채권을 회수하는 데 도움이 될 것이다.