[원호경 변호사 法이야기 3] ‘빌라왕’ 사기 수법과 대응 방안(2)

본 편에서는 빌라왕 사기 사건와 관련하여 피해를 입은 경우 사후 대처 방안에 대하여 소개하고자 한다.

1. 보증금을 돌려받지 못한 세입자

빌라왕으로부터는 보증금을 반환받기가 현실적으로 어려우므로, 그 외에 손해배상청구를 할 수 있는 상대방이 있는지를 생각해 보아야 한다.

첫째, 원 임대인에 대한 손해배상청구 등을 고려해볼 수 있다.

빌라왕 사기사건은 피해자가 원래의 소유자와 전세(임대차)계약을 체결한 상태에서 빌라왕이 이를 양수하여 임대인이 바뀌는 과정에서 다수 발생한다. 세입자는 새 집주인(양수인)인 빌라왕과 임대차계약을 체결하였지만, 원래의 집주인(양도인)과 체결했던 전세계약도 있다. 만약 원래의 집주인에게 다음과 같은 과실이 있다면, 빌라왕이 아닌 원 집주인도 손해배상책임을 질 수 있다.

먼저, 계약서나 법령상 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입의무가 규정되어 있는 경우, 보험에 가입하지 않은 상태에서 원 집주인이 주택을 양도하였는지 살펴볼 필요가 있다. 우리 대법원은, “임차주택을 양도하면 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되고, 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되어, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전된다”(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)고 판시하고 있다.

위 판례는 집주인이 바뀌었으면 원래 집주인에게는 어떤 청구도 할 수 없고 새 집주인에게만 청구해야 하는 것처럼 해석될 수도 있다. 그러나 위 대법원 판례가 나온 시기는 주택 가격이 지속해서 상승할 것이 거시경제적 관점에서 명백하고, 집값과 전세값이 동일하게 형성되어 빌라왕 사기와 같은 일이 발생할 현재 상황을 전혀 예측하지 못한 상태에서 포괄승계의 대원칙만을 판시한 것이다.

따라서, 신규 양수인이 보험 가입 의무를 이행하지 않을 것으로 판단될 충분한 사정이 있었음에도 원래의 임대인이 이를 해태하였다면, 원래의 집주인도 손해배상책임을 질 여지가 있다.

이에 더하여, 만약 세입자(임차인)가 원 임대인과 직접 계약한 것이 아니라 분양대행사 직원 등 대리(대행)인과 계약을 체결한 것이라면, 대리인의 행위에 대해서 본인이 책임을 질 만한 사정은 없는지, 대리(대행)인의 기망이나 고지의무 위반 등은 없었는지 검토하여 원 집주인에게 손해배상책임을 물을 수 있는지 검토할 필요가 있다.

마지막으로, 새 집주인에게 소유권이전등기를 하는 과정에 특이점은 없는지 살펴볼 필요가 있다. 예컨대 새 집주인이 사망하였는데 사망 후에 등기가 이루어진 경우, 새 집주인이 사기 등 범죄의 전과자인 경우 등이 있을 수 있다. 원래의 집주인(양도인)은 보증금반환채무를 면하여 건축비용을 회수하고, 새로운 집주인(양수인)은 분양수수료 등을 챙기는 방법으로 공모하였을 경우도 완전히 배제할 수 없기 때문이다.

둘째, 분양대행사에 대한 손해배상청구 가능성을 검토해 볼 필요가 있다.

빌라왕 사기사건과 관련하여, 분양대행사는 빌라왕과 공모할 가능성이 높은 경제주체 중 하나이다. (물론 분양대행사가 피해자인 경우도 많다)

(1) 분양대행사가 양수인을 소개해 준 과정에 고의·과실은 없는지 (2) 분양대행사가 전세(임대차)계약서를 작성하는 과정에서 본인인 집주인이 부여하지 않은 권한(대리권의 남용 또는 무권대리)으로 계약서의 조항에 임의로 정한 내용을 포함하지는 않았는지 등을 종합적으로 검토하여, 분양대행사에 대한 법적 책임을 물을 방법이 없는지 확인해 보아야 한다.

셋째, 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지도 확인해 보아야 한다.

공인중개사는 중개사고에 대비하여 일정 한도로 보증보험을 가입하므로, 중개사의 책임이 인정된다면 공인중개사협회로부터 일정 금액을 배상받을 수 있다. 공인중개사의 의무 중 가장 주된 것은 해당 중개대상물의 확인·설명의무이다(공인중개사법 제25조 제1항 각호). 공인중개사가 설명의무를 위반했다고 하여 무조건 전세보증금에 대하여 책임을 지는 것은 아니고, 중개대상물의 설명의무 위반과, 세입자의 피해와 인과관계가 인정되어야 한다. 즉, 공인중개사가 고지의무가 있는 사항에 대하여 설명을 해 주었더라면 그러한 전세계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 상식적으로 보았을 때 인정된다면, 중개사에게도 손해배상 책임을 물을 가능성이 있다.

2. 빌라왕 사기사건에 연루된 제3자

위 사안과는 반대로, 자신은 아무런 잘못이 없는데 빌라왕 사기피해를 당한 세입자로부터 형사고소, 민사소송을 당한 건축주(원 집주인), 분양대행사, 공인중개사 등(이하 ‘전세계약의 제3자’라고 한다)도 많다.

이러한 전세계약의 제3자는 세입자와 전세(임대차)계약을 체결한 당사자가 아니다. 따라서 계약에 근거하여 직접 세입자에 대한 손해배상책임을 지는 경우는 드물다. 하지만 민법은 포괄적·선언적으로 불법행위책임을 규정하고 있으므로(민법 제750조), 관련 법령과 상식에 비추어 잘못된 행위로 상대방에게 손해를 가한 때에는 손해배상책임을 질 수 있다.

제3자가 빌라왕 사기사건에 연루된 경우에는, 불법행위책임 성립의 각 요건을 세부적으로 반박해야 한다. 즉, ① 전세계약을 체결하는 과정에서 자신이 어떤 잘못을 했다고 가정하더라도 이에는 어떠한 고의나 과실이 있었다고 보기 어렵고, ② 자신이 일처리를 정확하게 하지 못했다고 하더라도 그것은 법령에 위반하는 ‘위법행위’라고 보기 어려우며, ③ 세입자에게 발생한 손해와 자신의 잘못과는 아무런 ‘인과관계’가 없다는 점을 적극적으로 소명하는 것이다.

사기사건으로 세입자는 물론이고 제3자도 많은 피해를 보고 있다. 사건 발생 초기에 법률 전문가의 조력을 얻어 적절히 대응하면 사태가 악화되는 것을 막을 수 있을 것이다.<끝>

[원호경 변호사 法이야기 2] ‘빌라왕’ 사기 수법과 대응 방안(1)